盛夏的柬埔寨西哈努克港，一栋栋烂尾楼撞入眼帘，外墙上挂着求转售和转租的横幅已经褪色。有些工地杂草丛生，有的则成了停车场。根据当地官方统计，这些烂尾楼足有1100多栋，约占西港所有建筑 ...
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盛夏的柬埔寨西哈努克港，一栋栋烂尾楼撞入眼帘，外墙上挂着求转售和转租的横幅已经褪色。有些工地杂草丛生，有的则成了停车场。根据当地官方统计，这些烂尾楼足有1100多栋，约占西港所有建筑数量的70%至80%。 对大多数中国人来说，柬埔寨是一个遥远而陌生的小国。十年前，西哈努克港（简称西港）作为柬埔寨的最大港口，因碧蓝海水和洁白沙滩闻名，是小众欧美背包客的旅游胜地。随着中资2013年涌入，这座城市才被唤醒。而如今他们有人苦苦坚守，有人倾家荡产，妻离子散，甚至选择自杀。 西港副省长隆迪曼透露，西港大部分烂尾楼的投资者是中国人。现在政府正在寻找处理方法，毕竟如果这些烂尾楼不继续开工的话，将对西港带来很大影响，尤其是市容市貌、社会稳定和经济发展等。 7月30日，柬埔寨财经部发言人棉速指出，西港“烂尾楼”问题严重阻碍了城市快速发展，该部已成立工作组及委员会，专门对“烂尾楼”进行检查和评估，以寻求解决方案促使大楼恢复施工。 
西港街头，出现大量的烂尾楼。 查封网络赌博后，西港变得冷清 西港是柬埔寨第二大城市，中柬企业在当地开发的经济特区吸引了全球170家企业进驻。单是2021年的进出口额就达22.34亿美元，对西港的经济贡献率超过50%。 《凤凰周刊》记者多方采访获悉，这1100多栋烂尾楼，大多兴建于2017年左右。彼时，西港要打造全柬埔寨唯一的经济特区和免税港，贸易、旅游、博彩业一时井喷，被很多人视作中国的“深圳”或“海南”。根据西港省政府2019年的数据，西港当时有90％的产业由中国人投资和管理，包括酒店、赌场、零售业和服务业等。2016年到2018年3月间，西港13亿美元的外来投资就有11亿美元来自中国。 柬埔寨2017年的人均年收入仅1300美金，还处于一个中等偏下收入国家。可是 GDP 增速却高达 7.3%，看起来像是要腾飞的样子。西港房地产项目如雨后春笋般冒了出来，核心城区地价每平方已被炒至8000美金甚至上万。 彼时，西港市中心和沿海地带则出现数千个大楼开发项目，使原本宁静的西港，摇身一 变成为“赌城”。一个弹丸小城，俨然一个大工地。 福建商人黄东2012年到西港从事二手酒店的经营。当时政府开始对外国人实行赌场特许经营（按法律规定柬埔寨人不允许赌博），整个西港只有3家赌场牌照，后来的增长速度非常惊人，到了2018年，官方公布博彩业的牌照已增长到176个。 一些人因此认为，西港会成为继澳门之后寸土寸金的地方，于是开始租地建房。 让投资客们难以置信的是，彼时，经济不发达的西港一套50平方米的一室一厅公寓，月租金高达700美金，折算成人民币约5000元，已经接近北京、上海的房租。 在各方资金推动下，西港带装修的高层住宅每平方米售价要1.3万-1.9万元（如无特殊说明，文中货币单位均为人民币元），金边的房价则高达1.5万-2.5万元/平方米，均比3年前翻了至少一倍。 金边和西港的土地价格也不断被推高。例如，西港独立海滩附近的土地，两年前为二三百万元一亩，如今已经涨到1200万元左右。金边和西港各热门区域的地价普遍上涨了四到五倍，有的涨幅高达十倍有余。 黄东和很多投资者一样，发现不少房子建起来后，马上就有人来交定金出租，无论是工业园区，还是赌场，每一个地方都需要租来给员工做宿舍。据他描述，当时西港在建的楼就像春笋一样拔地而起。于是，他先后参与建了三个楼盘。其中，和朋友租的一块地，一共投资了9000万人民币，修建一栋8万平方的楼盘，如果加上装修，还要追加1个亿。 按照当地法律，外国人在柬埔寨最多可以租地50年，到期后可以再续一次，但总共不得超过100年。因此，很多中国开发商采取租地模式进行开发，其土地使用权最长为99年。“那时被中国人自己玩坏了，几乎都是出租5年或10年，有的15年。还有签了两个合同，出租14年11个月后再续租5年，总共20年。”商人周华透露。 黄东的一个楼盘，租地14年，建成3000平方，每月每平方租金14美金，投资了1000多万元人民币，“根据不同时间，不同地段，租金有高有低，但当初高峰期租地租金很高了”。 此外，黄东还和老乡陈坪合作建了一栋3万平方的房子，陈坪占65%，其他股东占35%，一共投资了7000万人民币。 因为伴随博彩业而来的一系列犯罪问题也使西港发展备受争议，柬埔寨政府以维护公共安全和秩序为由，于2019年8月18日下令查封所有网络赌博——这是西港由繁华到冷清的一个重要分水岭。 在此之前，有20多万中国人在西港生活。禁赌令颁布后，数十万名在西港从事这一行业的中国人大规模撤离。截至今年5月，只剩2.34万人。许多赌场和店铺也已关门结业，人去楼空。 
根据当地官方统计，这些烂尾楼足有1100多栋。 柬埔寨世邦魏理仕（CBRE Cambodia）高级总监连侬（Lawrence Lennon）告诉《联合早报》，这些烂尾楼大多与博彩业有关，而投资者几乎都是中国人，“这些建筑有些是赌场，有些是员工宿舍，有些是网络赌博园区等。” 逢来发集团执行副主席兼行政总裁王美发说，中国投资商一窝蜂到西港开发房地产，使土地价格从早期的一平方米几百美元，增至三四千美元，“当时的人太多，吃住供不应求。房价涨了，租金涨了，食品也涨。最贵时，一个鸡蛋要1美元。” 西港一家餐厅的老板娘塞赛耶趁租房市场火热，在2018年盖了一栋房子，以每月4000美元租给中国人。但好景不长，中资撤离后，“房子已有三年租不出去了，现在每个月还要倒贴几千元的房贷。” 许多人返回中国后，受防疫政策影响，索性留守国内。“最辉煌的时候，西港光是混凝土搅拌站就有50个，现在一个都没了。当时和西港通航的一共36个国际航班，现在一个月才两个航班。”黄东告诉记者，西港要打造旅游城市，但是很难实现，没客流量，房子就算建好也无法对外出租。 “就算地主愿意给你，也交不起土地租金。”黄东说，他们3万平方的房子，一个月的租金就是15万美金。而且除了租金外，这些房子均和地主约定，15年后房子直接给地主。 楼盘烂尾：被小股东追着写借条选择自杀 陈坪早年在老家从事铁观音茶叶的包装，后来到西港经商赚了一些钱。据透露，他的资金大多数都来自老家的融资，因为都是亲朋好友，开始大家都说拿去投资了再说。后来行情不好后，投资人改口说钱是借给他的，大家追着要写欠条。 房子建到一半，因为无法继续交租金就被地主收回了。2019年，58岁的陈坪回国后，因为压力太大，在自己家楼中楼的梯子上，上吊结束了生命。有知情人对记者透露，陈坪有颈椎疾病，但问题不大，以前的为人口碑很好，后来遭遇“一连串的断崖式下坡，而且人死后，房子也没有了”。 而据当地自媒体报道，一名50岁浙江男子，也因为投资建房失败，2020年在西港自己的房间自杀，警方在到达现场之后，发现了死者留下的遗书。 
2020年，一名投资失败者自杀前留下的遗书。 这名男子在遗书中写道，“来柬半年，没有哪一天不为自己犯下的错误受到内心的煎熬和折磨...…一个人的错误判断给大家造成了无法承受的损失...…每天都在噩梦中惊醒...…我知道自己的身上有太多的毛病，但以前从来不做让朋友们失望的事情。自己的事情总是自己扛下来，没想到这一次失算了”。 从遗书来看，死者可能因重大的决策失误，导致很多朋友受连累并遭受重大损失。他自责、内疚，有负罪感。知情者对外透露，该男子自杀的原因是投资失败，难以承受巨大的压力。 他在遗书中写道：“本来想过东山再起，看来希望渺茫。实在无法原谅自己，永别了”。 记者多方联系，未能联系上这位男子的亲友。 一名地主在接受新加坡《联合早报》采访时表示，之前自己将2块土地出租给中国人，其中一处用于建设11层的酒店。不过，现在该酒店的工程停滞不前。他说，2018年，中国投资商每个月的租金为18000至20000美元，不过，现在租金已经下跌了70%。 柬埔寨评估师和房地产经纪人协会主席Chrek Soknim表示，之前，柬埔寨政府还没有禁止网赌时，西港的地价、租金大幅上涨，而且远远超过实际价值。目前，西港一栋房屋的租金为每月2000至3000美元，土地每平方米每月3至5美元，高楼每平方米每月10至15美元。 他补充认为，西港的烂尾楼不仅是因为中国投资商离开而造成的，也因为缺乏来自其他国家的投资，尤其是西方国家。 另外一位福建商人周华，也是在2018年，和股东们投资了三栋框架结构的楼。第一栋和第三栋占地面积不到400平方米，第二栋604平方米，其中一栋现在运营，可以保本。一栋楼全部被偷拆完了，只剩下一个外壳。“我们2019年回中国过年，回来时（那栋楼）已经被偷拆了 。中间，我们也请了当地人看房，但时间长了，也守不住。为了自己的生命安全，也不敢去守了。”周华说。 另外一栋楼，也因为疫情影响正在打官司。周华透露，“地主告我们，让我们净身出户、没收建筑物和土地押金，还要赔偿他们10万美金的损失。2020年3月，我们从国内回到柬埔寨，找地主协调降低土地租金，因为合同里面约定，因为不可抗力因素，或传染病可以免交租金。谈判好几次，对方开口就说，不交就没收，后来我们也无力无资金交地租了”。 周华说自己没有文化，不抽烟不喝酒，不嫖不赌不吸毒。“在中国赚了一辈子的钱，全送到柬埔寨来了，” 他忍不住感叹，“人生最大的失败，是来到柬埔寨。” 多方努力：寻求烂尾楼解决方案 几年前，广东卫视财经节目主持人王牧笛、楼市投资者欧神、经济学家郎咸平三人主推出售的一块约6300亩的土地，将其拆分成小块卖给国内散客，一亩地的价格从20多万一直上调到53万人民币。 一位参与购地的投资人表示，这片土地“目前凉了”。 2018年6月22日，西港发生楼塌惨剧，导致28人死亡，多名政府高官，包括国家灾难管理委员会副主席和西港省长也因此丢官。 目前，1100多栋烂尾楼遍布在这座飞速崛起却盛况难继的城市中，像一道道暴露、撕裂的伤口。据财经部西哈努克省多功能经济特区规划项目总监蒋国丰（H.E. Chea Kokhong）表示，众多的烂尾楼是西港目前面临的大问题，同时也影响了西港的形象。如果一年后大量外国游客和投资者回归，看到西港有这么多烂尾楼会给游客和投资者造成非常负面的印象。 
多方正在商讨烂尾楼解决方案。 柬埔寨总商会西哈努克省分会会长周顺适指出，这一连串冲击下，许多施工中的大楼建筑工程被搁置。2019年8月18日柬埔寨政府下令禁止网络赌博，对原本红火的西港产业市场造成第一波冲击；2020年初新冠疫情暴发，令已陷入低靡的西港产业市场雪上加霜；2022年2月俄罗斯进攻乌克兰引发国际油价飚升和通货膨胀上升，再次重创西港。 他认为，要恢复西港所有烂尾楼，需要再投入数亿美元资金，这并非本地地主所能承担，因此必须依赖外国投资。 由于烂尾楼涉及本地地主和中国投资商的合约纠纷，加上部分属于未获当局发出工程许可的“违章建筑”，致使解决烂尾楼问题变得非常棘手。今年7月3日，在柬埔寨财经部和西港省官员主持下，西港中国投资者与本地地主召开会议，讨论解决烂尾楼问题的方法。 针对目前“租地盖楼”造成的烂尾楼问题，以及许多中国投资者需缴纳高额土地租金，否则可能面临建筑被本地地主没收的局面，柬埔寨华人慈善互助协会代表中国投资者提出了六条建议，其中主要诉求是希望改以双方合作的方式开发大楼，具体操作方式为本地地主以土地入股，中国投资者以房产的建筑和装修入股，双方按照比例持股共同联合开发。 有本地地主表示，自己租地给中国投资者后，投资者建了一半的楼后离开柬埔寨回国，目前自己也未收到任何租金。他认为，可以和投资者坐下来慢慢商谈，寻求合适的解决方案。 有中国投资者提出，目前西港治安问题突出，中国人被绑架等恶劣事件多次发生，影响了中国投资者及潜在投资者对西港安全和投资的信心。西港副省长隆迪蒙（Long Dimanche）回应，省政府将着力改善西港治安问题。蒋国丰则表示，将向政府提交申请，争取给予投资者免交相关税收一年的优惠政策。 对黄东来说，他现在正在经营的3000多平方房子，每个月要给地主7000美金的租金。疫情属于不可抗力，但是他多次和房东协调后，后者依旧不愿意降低地租。 “我甚至提出，让地主出总投资额的20%把房子收回，自己愿意亏80%，但是对方也不愿意，因为柬埔寨已经出台政令，疫情期间可以免租，所以，现在正在打官司。”黄东透露。 目前，57岁的黄东在当地做豆腐维持生活。 （注：文中黄东、周华等人为化名，感谢自媒体“西港日记”及柬单网的支持） 来源: 凤凰周刊 |
